不動産投資を始めるにはいくらかかるのか
不動産投資で1棟目の物件を取得するために必要な費用は、物件の種類や立地によって大きく変わります。区分マンション1室なら500万〜2,000万円、1棟アパートなら3,000万〜1億円、1棟マンションなら5,000万〜数億円が一つの目安です。
ただし、物件価格そのものだけでは済みません。物件価格とは別に「諸費用」と呼ばれる初期費用が物件価格の7〜10%ほどかかります。さらに、購入後に賃貸経営を安定させるための運転資金も必要です。
初期費用は大きく「物件取得費」「諸費用（税金・登記・仲介手数料）」「リフォーム費」「運転資金」の4つに分かれます。まずは全体像をつかんでおくと、予算を組むときに抜け漏れが減ります。
初期費用の内訳
不動産投資の初期費用を項目ごとに整理すると、以下のようになります。ここでは物件価格3,000万円の1棟アパートを例にとります。
| 項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 物件取得費 | 3,000万円 | 物件本体の購入価格 |
| 仲介手数料 | 約105万円 | 物件価格の3% + 6万円 + 消費税 |
| 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 60万〜80万円 | 所有権移転・抵当権設定 |
| 不動産取得税 | 30万〜80万円 | 取得後3〜6ヶ月後に課税 |
| 融資関連費用（事務手数料・保証料） | 30万〜100万円 | 金融機関により異なる |
| 火災保険・地震保険 | 20万〜50万円 | 一括払い（5〜10年分） |
| リフォーム・修繕費 | 0〜300万円 | 中古物件の状態次第 |
| 固定資産税・都市計画税（日割清算分） | 5万〜15万円 | 決済時に売主と精算 |
| 運転資金（空室対策・修繕予備費） | 100万〜300万円 | 家賃収入の3〜6ヶ月分 |
| 合計（概算） | 約3,350万〜4,030万円 | 諸費用は物件価格の7〜10%程度 |
物件取得費を除いた諸費用だけで350万〜1,000万円ほどかかります。見落としやすいのが「不動産取得税」です。物件を取得してから3〜6ヶ月後に納税通知書が届くため、購入時の資金計画に入れ忘れる方が少なくありません。手元に現金がない時期に突然請求が来ると資金繰りが厳しくなるので、事前に見込み額を計算しておくことが大切です。
また、中古物件の場合はリフォーム費が読みにくいポイントです。外壁塗装や屋上防水だけで100万〜200万円、室内の原状回復を含めるとさらにかかります。物件を選ぶ段階で、建物の劣化状況や設備の更新時期を確認しておくと、購入後の支出の見積もり精度がぐっと上がります。
予算の立て方 — 自己資金と融資のバランス
不動産投資は融資を活用するのが一般的です。全額を自己資金でまかなう方はむしろ少数派で、多くの不動産オーナーは金融機関からの融資で物件を取得しています。
ポイントは、自己資金の割合です。近年の融資環境では、物件価格の1〜3割の自己資金を求める金融機関が増えています。たとえば、3,000万円の物件を購入するなら、自己資金は300万〜900万円が一つの目安です。これに加えて、諸費用分の現金が必要になります。
予算を組むときの手順を整理します。
- 投資の目的と規模感を決める（区分か1棟か、エリア、利回り目標）
- 候補物件をいくつか見て、物件価格帯と想定利回りを把握する
- 諸費用を物件価格の8%で概算する
- 中古物件ならリフォーム費を見積もる（建物調査の実施が望ましい）
- 運転資金を想定家賃収入の3ヶ月分以上で計算する
- 合計額から自己資金を引いた残りが融資の申込額になる
ここで見落としがちなのが運転資金です。物件を買ったばかりの時期は、空室の発生や突発的な修繕で想定どおりの家賃収入が入らないこともあります。最低でも家賃収入の3ヶ月分、できれば6ヶ月分の手元資金を確保しておくと安心です。1棟目を購入してすぐに資金繰りが苦しくなるケースの多くは、物件価格と諸費用に資金を使い切って、手元に余裕がなくなることが原因です。
税務面で知っておきたいこと
物件取得時に支払ったお金は、税務上の処理が項目によって異なります。
- 仲介手数料・登録免許税・不動産取得税 — 物件の取得価額に含めて減価償却するか、経費として処理するかを選択する（不動産取得税・登録免許税は取得年に経費計上も可能）
- 建物の購入価格 — 減価償却資産として耐用年数に応じて経費計上する（RC造47年、重量鉄骨造34年、木造22年。中古物件は簡便法で短縮可能）
- 土地の購入価格 — 減価償却の対象外。取得価額として保有し、売却時に譲渡所得の計算に使う
- リフォーム費 — 原状回復は修繕費として一括経費、価値を高める工事は資本的支出として減価償却
- 融資の利息 — 不動産所得の経費として毎年計上できる（ただし土地取得分の利息には損益通算の制限あり）
- 火災保険料 — 支払った年の経費にできる（長期一括払いの場合は期間按分）
特に重要なのが「土地と建物の按分」です。物件価格のうち建物部分だけが減価償却の対象になるため、按分割合によって毎年の経費額が大きく変わります。売買契約書に建物価格が明記されていない場合は、固定資産税評価額の比率などを使って合理的に按分する必要があります。
当事務所のサポート
不動産投資を始める段階から税理士が関わることで、物件取得の判断精度が高まります。当事務所では、レントロール分析・収益シミュレーション・融資申込みの事業計画書作成・金融機関との面談対策まで、物件取得前から一貫してサポートしています。「この物件を買って採算が合うか見てほしい」「融資にいくら申し込めばいいか分からない」といったご相談も歓迎です。
